京高楼价三大支柱已倒

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　　“十一黄金周”期间，北京期房的销售同比下降近72%。这样的结果超出了很多专业研究人士的预期。那么，是什么因素导致2005年以来北京楼市的暴涨暴跌？未来的北京楼市将如何演变？

　　此前，有些观点认为，北京房价高涨的原因是首都因素，全国乃至全世界有钱人都到北京来买房子。这样的分析似是而非，因为北京一直是首都，但2005年前房价一直比较平稳，尤其是2003年、2004年上海房价大涨的时候，北京房价却没有上涨。

　　根据笔者的观察，导致2005年后北京房价大涨的边际因素有以下三个：

　　因素之一是人民币汇率升值。汇率改革是2005年7月底开始的，在汇率改革的刺激下，国外资金纷至沓来，北京和上海、深圳等中心城市受此影响最大，住宅及其他商业地产成为人民币升值过程中外资资产组合的重要部分。

　　因素之二是石油、煤炭、有色金属等大宗商品价格的飙升。全球大宗商品价格的上涨导致从事这些行业的企业和个人出现暴富，在这些暴富群体中，山西煤炭老板对北京的房价影响最明显。例如，即使在2008年第二、三季度，在十分萧条的市场环境下，北京SoHo在东三环的新楼盘依然有良好的销售记录，原因是该楼盘主要在山西营销。这种现象不仅出现在北京，全国各地都有类似的现象。

　　因素之三是股票市场的繁荣。2005年至2007年底，我国股票价格平均上涨500%多。在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产！这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。

　　2008年初以来，以上三个因素都出现了较大变化。

　　汇率升值速度减缓。进入2008年下半年，我国外贸顺差明显减少，出口增长也明显减速，人民币升值虽然不能说到了尽头，但短期内不会有太快的升值动力了。另外，国际金融市场动荡不安，全球房地产哀鸿遍野，国际资本自顾不暇，纷纷从国外市场回流资金，投资房地产的意愿明显下降，对北京、上海楼市影响是明显的。有些机构还出卖在中国的不动产，以补充流动性。

　　其次，大宗商品的价格已经出现了大幅度调整。在金融危机的打击下，全球商品需求出现萎缩，大宗商品的牛市结束了，至少是暂时结束了。商品牛市的结束使先前暴富的群体收入的增量大幅度减少，他们对住房的需求也必然减少。

　　股市的大幅度下跌众所周知，这种现象导致财富效应大大缩水。

　　2005年至2007年，上述三个因素都在边际上增加对北京、上海楼市的需求，而如今都向相反的方向演变，结果是显而易见的，北京、上海的楼市需求突然出现了断层！

　　要让需求与供给重新匹配，需要楼价下跌和工资收入上涨来消化，如果居民收入提高较快(包括通货膨胀的因素)也许楼价下跌的幅度不会太大，但如果收入增加缓慢，楼市下跌的幅度将超预期，尤其是四环以外的楼市影响会更大些。

北京高楼价三大支柱已倒掉深圳首跌破万元

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2008-10-07 07:34 来源：南方日报

　　深圳房价近年首次跌破万元

　　本报讯 (记者/卢先兵)表面喧嚣的深圳秋交会，最终以惨淡状况收官。记者从深圳市国土房产局获悉，在9月29日—10月3日这5天里，日均成交仅63套，均价也自近一年半来首次跌破万元。记者注意到，在接下来的4日、5日，成交均价仍持续在万元以下，至昨日才恢复到13168元/平方米。专家指出，均价破万可能是受较多特价房成交的影响，这也说明价格降到一定程度，刚性需求才会被有效激发出来。

　　外地开发商冷看深圳楼市

　　堪称史上最大规模的本届秋交会，共有100多家企业和120个项目参展。与以往不同的是，在淡市情况下，本土品牌开发商参展比例占绝对优势，参展的120多个项目中，深圳项目约占80%，这反映出深圳楼市的严峻现状，以及外地开发商对深圳市场的敬而远之。

　　记者连续实地走访关内外数个楼盘，均发现看房者众，购买者少。多名看房者受访表示，这次展会虽然各开发商也推出一些优惠或折扣，但降价幅度太小，目前关外房价基本还在8000元—1万元左右，关内在1.2万—1.5万元，仍然没有达到购房者的心理价位。

　　秋交会成交均价节节下挫

　　市国土房产局成交系统数据显示，秋交会5日，新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，总成交317套。这个数字，和前周(9月22日—9月28日)成交690套相比，下跌过半。成交价格也是节节下挫，均价从9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米。

　　从整个黄金周时段(9月29日—10月5日)来看，全市新建商品房成交521套，平均每天成交74套，与上周(9月22日—9月28日)成交690套相比，下跌24.49%；成交面积47240平方米，与上周成交70548平方米相比，下跌33.04%；成交均价每平方米10829.17元，与上周均价12947.35元/平方米相比，下跌16.36%；全市总成交金额5.1157亿元，日均成交0.7308亿元，与上周成交9.1341亿元相比，下跌43.99%。

　　特价单位集中在关外片区

　　分析人士指出，近一年半以来，深圳楼市首次日成交均价跌破1万元。有参展商表示，这是楼市继续向下的明显信号。

　　市社科院专家高海燕表示，成交均价跌破万元，是因为成交的大多属于特价房，拉低了均价。经初步计算，80%的楼盘都推出特价单位，且部分单位降幅还不小，刷新了片区房价的新低。但此次特价单位主要出现在关外等片区，罗湖、福田等区域的特价单位较少，而且特价幅度也不大。例如福田在售楼盘共11个，其中有6个推出特价房，还有折扣优惠或赠送礼品等，但没有一个楼盘直接降价，整体价格依然坚挺在1.5万—1.9万元/平方米左右。

我曾经碰到个山西人说是有二三十套房子，等涨到一定价格再卖，现在看来他是错过了价格高峰了。北京这样拥有很多房子的人似乎不少。

泡沫经济，去年四五月份有熟人炒股，我直鼓捣她赶快找个机会出手，呵呵，势头正旺啊，怎么舍得。
前天有事联系，诉苦好好一辆好轿车没了。

北京楼市出现恐慌性抛售业主忍痛“割肉”

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2008-10-13 07:48 来源：中国经济时报
　　【延伸阅读】
　　内地楼市遭遇“最冷黄金周”沪深过半中介倒闭
　　内地楼市堕入“寒冬”深圳四成地产中介倒闭
　　外资抛售传言纷起　已嗅到中国楼市危机？(图)
　　北京楼市黄金周期间交易量同比下降72%

　　北京楼市现恐慌性抛售

　　中心城区有业主“割肉”71万元，恐慌性抛售占到全部房源15％左右

　　■本报记者周雪松

　　投资客抛售急

　　10月11日，中港兴业房产茂华国际村店长张剑告诉中国经济时报记者，北京恐慌性抛售占到全部房源的15％左右。

　　在与茂华国际村紧邻的太阳星城，也有业主急于出售名下数套房产，其中一套房产挂牌价较前段时间已缩水40万元。

　　10月10日，本报记者首次在这里发现，茂华国际村部分业主开始“割肉”抛售房产。在麦田房产茂华国际村店，橱窗上贴满了大幅降价的房源海报，总共有24套房源，降价额度从10多万元到70万元不等，很多降价幅度都在40万元－50万元之间，降幅最大的一套房子降价额度达到71万元。

　　麦田房产茂华国际村店经纪人员告诉本报记者，上述房源海报张贴已有几日。“事实上降价的远不只这些，还有很多降价房源没法挂出来。”这也是毗邻CBD的北京中心城区首次出现成规模的抛售行为。

　　在与太阳星城紧邻的太阳星城金星园，经纪人员告诉记者，金星园2005年开盘时售价不过6000多元／平方米，去年，二手房成交价格一度达到21000元／平方米，最近成交的一套价格约为18000元／平方米。

　　对于张剑认为的恐慌性抛售占到全部房源的15％左右这一数字，我爱我家副总经理胡景晖表示认可。他说，二手房房源量少于客户量、供不应求的日子已经一去不复返。

　　年底过冬是问题

　　楼市低迷，除了开发商外，房产中介的日子也非常难过。胡景晖预计，今年北京二手房交易量将首次呈现负增长，全年交易量估计仅为8万套左右。楼市低迷同时也使得房产中介从业人员收入大幅下滑。

　　马伟（化名）毕业于北京某名牌大学，去年初进入鑫尊置地成为一名房产经纪人员。马伟告诉记者，去年楼市火暴，他的月平均收入为5000多元，最高时月收入达到10000多元，从今年6月到现在，他所在的门店仅成交三套二手房，他现在仅靠每月1000元的基本工资生活。

　　10月11日，在太阳星城金星园，中大恒基的一家门店关张。工作人员对于门店关门的原因解释是“市场不好”。在金星园一条长仅200米的临街底层商铺中，曾经开有13家房产中介，如今仅剩下5家。

　　记者了解到，自去年底至今，中大恒基已经关掉了200多家门店，这家曾经在京城首屈一指的著名房产中介结构高峰时期门店数量曾经多达580家，现在仅剩300多家。从去年底以来，京城房产中介惨遭淘汰的门店就达到七八百家之多。

　　华尔街金融危机发生以来，有专家认为，这次金融危机首先是虚拟经济危机，实体经济并未陷入严重危机，对中国经济的实际影响并不大。中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时并不这样认为。他表示，美国金融危机现在已经并且将来还会对中国经济产生很大影响，楼市将首当其冲，前景不容乐观。

　　二手房市场方面，胡景晖预测，市场调整将会继续，随着金九银十的结束，淡季即将临近。如何度过年关，将是房企普遍头疼的问题。

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各地政府频频出台救房市行动中央采取默认态度

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2008-10-16 07:11 来源：综合
　　各地政府频频出台救房市行动中央默认

　　广东动向

　　房地产调控政策有望松动?

　　广东省建设厅正赴珠三角调研,相关报告及建议将于近期提交省政府

　　为促使楼市回暖及恢复市场信心,近日全国地方政府救市大潮愈演愈烈,继南京、西安、重庆等市之后,杭州市政府出台拯救楼市的“24条”意见,上海公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。

　　据不完全统计,目前全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策,以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件,但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府的调控力度。

　　而针对近期以来一些地方政府频频出台的救市行动,中央采取的是“默认”态度。

　　与此同时,业界关于政策调整的呼声也越来越高。“十一”长假之前,全国人大财经委组织一批各领域专家进行座谈,与会的唯一一名地产行业代表、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌提出放松对于第二套房信贷政策恢复的建议。中房协也曾上书国务院要求调整政策,建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策,改为“适度控制”,具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。

　　省房协会长蔡穗生认为,现在的国际、国内经济环境已经发生了改变,政府应坚持“适时微调,因地制宜”的楼市调控原则,尽管政策不能改变经济周期,但至少能够让行业健康发展。在市场观望气氛渐浓、销量下降、危及房地产市场稳定发展的关头,当务之急是稳定市场预期,增强市场信心,提升交易量,适度松动银根。调控政策要从挤压房地产市场适时调整为促进其稳定发展。

　　蔡穗生介绍,此前省房协对房地产局势提出的看法及8点政策建议,经提交到中国房地产行业协会后,其中有4点已被中房协采用并提供给国家有关部门。被采纳的4点建议主要涉及金融政策、土地政策等领域。蔡穗生说,个人购房贷款是银行的优质业务,风险不大,应适当放宽购买二套房的贷款条件,鼓励改善型住房需求。

　　据悉,目前省建设厅正组织调研组对全省各地特别是广州、深圳等珠三角城市房地产市场情况进行研究分析,相关调研报告及政策建议将于近期提交省政府。

　　有分析人士指出,国家有关部门或将于年底之前放松房地产政策,以防止目前固定资产投资的大幅下滑,特别是在当前出口受阻和GDP增长形势恶化的背景下,更凸显这一政策调整的必要性。要从鼓励消费,激发有效需求角度,促进房地产市场的健康发展。

　　申万研究所在最新房地产行业报告中指出四季度救市的政策将愈演愈烈；而未来不排除中央政府基于保增长目的出台政策刺激房地产市场。

　　北京楼市价格战升级最高每平米直降7000元

　　“我们这里位于北京CBD核心区，15500元每平方米起价，均价17000元每平方米，国庆期间推出的15套特价房现在只剩下10套了。”10月13日，中国第一商城的销售人员告诉以购房者身份咨询的中国经济时报记者，目前，周边房源的价格一般都在22000以上，该项目相对很有吸引力。

　　而且，目前推出的这些特价房中，均为精装修。

　　问及楼盘降价的原因，这位销售人员告诉记者，该楼盘是开发商天津泰达公司在北京第一个也是唯一的一个项目，开发商为了进军北京市场并打响名气，才推出这些特价房的。

　　据了解，中国第一商城地处CBD核心区域，距新央视大楼仅200米，此次活动推出的15套特价房价格从22000多元每平方米直降近7000元，最低价格突破15500元／平方米。目前项目剩余房源不足50套，均为精装修现房。这样的价格相当于国贸区域2003年前后的水平。

　　除了中国第一商城外，还有位于长安街西延长线玉泉路路口西南侧的远洋山水目前的均价是16000元每平方米。并且，该楼盘10月11日当天针对老业主及亲属，推出100套特价现房，8．3折优惠。一次性付款9．6折、贷款9．6折再享受8．3折，买3居9．8折优惠，也享受折上折优惠，最高折扣达到7．8折。

　　“曦城国际特价尾房现房销售，买一层送一层，总共5套房源，面积在90－140平方米，均为一层跃层户型，均价7300元每平方米。”位于北京市房山区良乡新城的楼盘曦城国际爆出的优惠让人跌破眼镜，买一送一的优惠折合下来相当于五折，虽然是尾盘，但这样的打折力度在北京楼市显得很抢眼。

　　“我们刚刚调价，均价从每平方米16800元调低到11800元每平方米，最低9800元每平方米起价，房子是70年的大产权，不仅是精装修，还送全套家具家电，您拎包即可入住。而且现在房源还比较多，有200多套，您要想买得抓紧时间。”10月13日，位于北京市朝阳区奥运村附近的华发颐园销售人员告诉中国经济时报记者，楼盘之所以调价是因为开发商在外地还有项目，现在着急用钱，所以想尽快销售回笼资金。这几天房价调低以后，卖得还挺不错的。

　　与之前的价格相比，华发颐园的“跳水”动作令人咋舌，房价一次性下降幅度达到30％，开发商的资金链紧张程度可想而知。

　　与华发颐园相比，位于北京南城大兴区西红门的楼盘鸿坤理想城也“不甘示弱”，本月即将推出的三期大满贯商街小户型房源，面积60－70平方米，起价6880元／平方米，均价7500元／平方米，与之前所推出的均价近10000元每平方米相比，下降幅度也不小。记者在其业主论坛上发现，有许多业主对其降价活动表示不满，并有人提出要“团退”。

　　据记者了解，类似这些楼盘的“明降”活动在北京已经铺天盖地地展开，开发商也不再像以前一样遮遮掩掩地降价，而是大大方方地公开降价。资金链的紧张程度已经让众多开发商全然顾不上同行和已购房业主的反对，顶着压力也要降价。

　　对此，协成机构副总经理缪培丹在10月13日在接受中国经济时报记者采访时认为，目前政策的打压使得市场投资、投机性需求已大大减少，加上今年总体经济走势不容乐观，消费者对后市楼价预期走低，许多购房者选择观望态度，今年以来市场成交量持续回落，导致开发商资金链日益紧绷。

　　缪培丹指出，目前离年关已近，几乎所有的房地产商都面临着年终还贷的巨大压力，许多开发商不得不早做打算。对于他们来说，自身楼盘的销售回款是缓解资金压力最直接最有效的方法，谁的价格降得快降得早，谁就能吸引消费者购买，缓解自身资金压力。

　　高地价支撑力不复存在北京楼市或现“赔钱卖”

　　老项目后期放量降价，新项目房价小幅下挫，继远洋集团旗下的多个项目在十一前夕纷纷祭出降价大旗，北京多个项目紧随其后被卷入降价大潮中，北京楼市普降格局已经来临，部分拿地成本较高的项目将面临低价卖的压力，多位专家认为，近期北京楼市将出现高价地项目赔钱卖的现象。

　　10月10日，记者收到一条促销信息：奥运成熟社区，地铁五号线立水桥南站50米，华发颐园每平方米直降5400元，精装修送家电，现房入住。记者了解到，华发颐园之前的销售均价曾经一度高达每平方米16800元。

　　“我们之前关注过华发颐园的房子，觉得太贵没买，现在大部分楼盘都在降价，即便华发颐园也降到每平方米11000元，也不可能让我们决定买房。”一直在北苑租房住的刘小姐告诉中国经济时报记者，她曾经长时间关注北苑附近的小区，去年同属北苑地区的媒体村，每平方米卖11000元时很多人去排号都没能买到，她认为如果华发颐园当时每平方米也卖11000元，也许早就卖完了，而华发颐园显然已经错过了吸引购买力的最佳时间。

　　这种错过最佳降价促销时机的楼盘还有很多，同处北苑地区的公园2008小区也传出每平方米6800元特价房在售的消息。众多业内分析人士认为，北京房价还有进一步下行的空间。

　　“北京市房价才刚刚开始降，这个趋势不可逆转，现在只是降到什么程度的问题，刨除近几年来物价上涨的因素，房价还有百分之五十的调整空间。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受中国经济时报记者采访时表示，在目前房价普遍下调的背景下，个别项目“赔钱卖”将在北京楼市上演。

　　北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦对此表示赞同，他认为房价的变化应当符合市场规律，出现部分项目赔钱卖是正常的。“房地产市场也应当符合市场规律，有赔钱卖的也有赚钱的，所有的企业都赚钱显然是不合理的，一些成本高的项目面临的降价压力要明显高于拿地时间早、成本低的项目。”

　　相关资料显示，自2005年以来，北京楼市产生了众多高价土地，部分项目的楼面价格每平方米高达万元。比如北京市朝阳区大屯路224号地，开发商金融街控股在2007年底拿地时的楼面价格高达每平方米13800元。

　　“出于对后市的良好预期，近几年开发商高价拿了不少土地，这些高价地曾经在相当长一段时间内支撑了北京房价持续上行，现在楼市回归理性，开发商必须为之前犯下的错误负责，赔钱卖是很正常的现象。”曹建海说。

　　此前曾有多位开发商表示，受到拿地成本限制，北京房价的调价空间有限。“特别是现在入市的许多新的房地产项目，他们大部分都是近期拿的地，拿地成本很高，如果降价就必然会低于成本价。”北京西贵房地产开发有限公司总经理樊建伟向记者表示，从现状看，开发商还没有到需要赔钱卖的程度。

　　另有一位不愿意透露姓名的开发商私下向记者透露，一旦房地产项目出现开发成本高于销售利润、开发商无钱可赚的情况，将会导致一些开发商放慢开发速度，甚至可能停止开发。

　　尽管价格调整空间有限，受到房价整体下行的影响，一些高价地项目不得不推迟入市时间，同时放缓施工进程，以达到降低风险的目的。

　　“金融街控股的这个项目原本说要在9月份开盘，我们打电话问的时候说开盘价在每平方米25000元，后来听说调整到22000元，最近又听到开发商要继续调价的消息，我前两天去项目现场看了，施工进度非常慢。”买房人吴先生告诉记者，该项目周边房龄在五年内的二手房售价都在每平方米15000元左右，如果这个项目的价格定为每平方米20000元以上，必然会面临卖不出去的困境。

　　曹建海认为，如果北京房价继续下行，必然有一部分开发商不得不退出市场，开发商需要考虑的不再是是否赔钱卖，而是赔多少钱卖的问题，高地价对房价下行的阻力已经不复存在。

　　“支持房价持续不断上涨的因素现在已消失殆尽，如投资投机性购房需求、股市繁荣导致大量资金流入房地产市场等，低于成本价卖房只是早晚问题。”他说。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞则向记者表示，开发商的持续退市将导致市场供给萎缩，而楼市的供给并没有出现绝对过剩，目前的供过于求主要受到观望气氛影响，一旦需求恢复将拉动价格反弹，而这也是需要行业密切关注的一个问题。